課程介紹
一個好的物業(yè)管理會讓物業(yè)的價值保持在一個較高的水平，是資產(chǎn)管理中重要的內(nèi)容，但僅僅是基礎(chǔ)的部分。運營管理關(guān)注租金的實現(xiàn)和回收，制定目標和提升計劃，這對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)增值無疑有重要的幫助?？偟膩碚f，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本，將一項不能移動的實物資產(chǎn)，實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流的提供，就是讓資產(chǎn)錢再生錢。
商業(yè)地產(chǎn)項目中運營的歸依是資產(chǎn)的增值，而資產(chǎn)的增值又取決于運營的質(zhì)量。為此，將資產(chǎn)管理與運營管理結(jié)合，當我們以資產(chǎn)管理的思路一以貫之，所有的付出都有一個清晰的增值目標，且共同服從統(tǒng)一的目標管理。
在這套課程中，我們不講理論，只講具體的工作方法，這是一門涉及工作場景中的，方方面面的，具體問題的工作指南，直接告訴工作目標都如何制定，遇到問題怎么解決，無論是運營、物業(yè)、招商的老兵還是新人，隨時加入學(xué)習(xí)，馬上看到效果。
主講老師
范老師
現(xiàn)任上海世貿(mào)商城 常務(wù)副總
范老師擁有 18 年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗，在商業(yè)項目的前期開發(fā)階段，如何使設(shè)計和建造與市場接軌；在商場和辦公樓定位階段，如何根據(jù)市場配置合適的業(yè)態(tài)配比；在運營階段，如何根據(jù)市場和經(jīng)營狀況，調(diào)整商業(yè)品牌并為公司自身的*度和美譽度的提高等諸方面，積累了經(jīng)驗。在投資回報和品牌樹立方面作出了貢獻，在業(yè)界也擁有了良好的口碑和形象。
范老師成功開發(fā)和管理了眾多商業(yè)項目，操作過多個位于上海市中心及長三角商業(yè)中心區(qū)域，由國際和香港著名房地產(chǎn)開發(fā)商投資運營的的大型商業(yè)項目，其中包括數(shù)個 25 萬平方米以上的城市綜合體項目，以及 10 萬平方米以上的商業(yè)項目。范老師在商業(yè)項目開發(fā)、市場定位、招商以及運營管理等商業(yè)地產(chǎn)全過程積累了大量成功經(jīng)驗，對*市場有深刻的認識與理解，積累了豐富的品牌資源。
在物業(yè)管理方面，于上海的梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場等，從收樓、到二次裝修控制，到日常的清潔、保安和設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，及大量涉及的運營階段的物業(yè)服務(wù)；后期不斷拓展在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)范圍，到招商、市場推廣、運營和財務(wù)控制，從物業(yè)管理到資產(chǎn)管理，不斷將工作中積累的經(jīng)營，用文字和文章予以記錄，并在一些*相關(guān)課程擔(dān)任了客席講師，與業(yè)內(nèi)同行，以及從事該行業(yè)的同仁們交流，形成了自己對行業(yè)發(fā)展的認識和觀點，并運用到實踐中。多數(shù)已經(jīng)成為規(guī)范性的流程，為業(yè)內(nèi)采用。
主導(dǎo)開發(fā)與運營項目：
上海梅龍鎮(zhèn)廣場、上海中信泰富廣場、長風(fēng)景畔廣場、上海老西門新苑、寧波泰富廣場、英特宜家等
課程大綱
一、資產(chǎn)管理的本質(zhì)
1、開發(fā)商運營商業(yè)地產(chǎn)的維度
2、基金運營商業(yè)地產(chǎn)的維度
3. 從瑞安年報看投資者關(guān)心的視角
3.1 租金收入趨勢，聚焦在資產(chǎn)的價值
3.2 商業(yè)升值，包括土地公允價和品牌價值提升，
回歸到資產(chǎn)價值
4. 商業(yè)地產(chǎn)遞進的三個階段
4.1 物業(yè)管理（服務(wù)）階段
維護保養(yǎng)的概念 讓一個資產(chǎn)保持好的使用狀態(tài)
案例一，從商場的壽命看價值的維護和上升
案例二，從商場的運維看增值的幅度
4.2 運營管理（服務(wù)）階段
創(chuàng)造資產(chǎn)增值空間 開源節(jié)流 統(tǒng)籌調(diào)度 客戶維護
4.2.1 持續(xù)調(diào)整
4.2.2 業(yè)態(tài)規(guī)劃
4.2.3 追求整體*
*， 有自家的特質(zhì)
第二， 爆人氣夠情懷的體驗式街區(qū)
第三， 挖來爆人氣的好品牌，自營創(chuàng)新業(yè)態(tài)
4.3 資產(chǎn)管理階段
營收管理和內(nèi)容創(chuàng)造 基于商戶營收的管理
案例三：萬達核心業(yè)務(wù)的出售和資產(chǎn)管理的內(nèi)在邏輯
*、購物中心的盈利模式是租金收入和資產(chǎn)增值
第二、提高商業(yè)地產(chǎn)的資本化率（資本化率是一種利
率，是把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率）才是真
正的收益
第三、坪效是衡量商業(yè)地產(chǎn)價值的客觀而重要的標準
二、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的介入點
2.1 資產(chǎn)管理的概念是貫穿始終的嗎？
2.1.1 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理導(dǎo)入的時間點
2.1.2 持有型商業(yè)物業(yè)才有資產(chǎn)管理嗎？
案例四：上海虹口 SOHO 出售
2.2 資產(chǎn)管理和運營管理的交叉及不同點
2.2.1 先有運營管理還是先有資產(chǎn)管理
案例五：運營管理的步驟和資產(chǎn)管理在運營管理中的
滲透
三、資產(chǎn)管理項下“輕資產(chǎn)”概念的提出和運用
3.1 “輕資產(chǎn)”是偽命題嗎？
3.2 什么是“輕資產(chǎn)”？
案例六：中信泰富嘉定引入萬達管理
案例七：中信泰富商業(yè)與韓國樂天百貨
四、資產(chǎn)管理的切入點和在商業(yè)運營中的運用
4.1 資產(chǎn)的收購和兼并在財務(wù)上的要點
案例八：中糧大悅城收購高富諾的長風(fēng)景畔廣場
五、資產(chǎn)管理的工具和在商業(yè)運營中的運用
5.1 利潤中心和成本中心
附件一：成本中心示例物業(yè)結(jié)算表
5.2 投資回報率是一切問題的導(dǎo)出和歸宿嗎？
六、資產(chǎn)管理對運營和財務(wù)體系建立的要求
6.1 收入對比表
6.2 支出對比表
6.3 運營維度反映資產(chǎn)管理的核心指標體系
6.3.1 運營端指標
*、從坪效判斷購物中心的成熟度
第二、從坪效對比看內(nèi)地與香港購物中心的差距
第三、從客流和客單價看購物中心的定位及潛力
6.3.2 從租戶端指標看品牌經(jīng)營和成長性
*、租售比
第二、提袋率
6.4 綜合體租金、物業(yè)管理費、推廣費不同的流向和性質(zhì)
6.5 寬容期以及滯納金起算日概念
案例九：Regus 滯納金處理
6.6 合同終止的財務(wù)條款設(shè)計
案例十：一租戶違約店鋪成功收回
6.7 “營改增”引起的合同條款財務(wù)處理方式變更
6.8 財務(wù)內(nèi)控體系
七、資產(chǎn)管理對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營全流程要求
7.1 恰當選址，控制拿地成本
實例分析：長風(fēng)景畔廣場的選址
7.2 精準定位，鎖定市場人群
7.3 控制投資，鎖定造價
7.4 特色引領(lǐng)，但需考慮成本因素
實例分析：盒馬鮮生
7.5 精選品類，看準品類黑馬
實例分析：喜茶
7.6 強營運管控，提升后期經(jīng)營坪效
八、資產(chǎn)管理的分層
8.1 物業(yè)服務(wù)是基礎(chǔ)
8.2 運營服務(wù)是內(nèi)容
8.3 資產(chǎn)增值是結(jié)果
* 本次課程可定制為企業(yè)內(nèi)訓(xùn)
