課程介紹
一個(gè)好的物業(yè)管理會(huì)讓物業(yè)的價(jià)值保持在一個(gè)較高的水平，是資產(chǎn)管理中重要的內(nèi)容，但僅僅是基礎(chǔ)的部分。運(yùn)營(yíng)管理關(guān)注租金的實(shí)現(xiàn)和回收，制定目標(biāo)和提升計(jì)劃，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)增值無疑有重要的幫助。總的來說，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本，將一項(xiàng)不能移動(dòng)的實(shí)物資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流的提供，就是讓資產(chǎn)錢再生錢。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)營(yíng)的歸依是資產(chǎn)的增值，而資產(chǎn)的增值又取決于運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量。為此，將資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)管理結(jié)合，當(dāng)我們以資產(chǎn)管理的思路一以貫之，所有的付出都有一個(gè)清晰的增值目標(biāo)，且共同服從統(tǒng)一的目標(biāo)管理。
在這套課程中，我們不講理論，只講具體的工作方法，這是一門涉及工作場(chǎng)景中的，方方面面的，具體問題的工作指南，直接告訴工作目標(biāo)都如何制定，遇到問題怎么解決，無論是運(yùn)營(yíng)、物業(yè)、招商的老兵還是新人，隨時(shí)加入學(xué)習(xí)，馬上看到效果。
課程收益
1、資產(chǎn)管理的切入點(diǎn)和在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的運(yùn)用
2、資產(chǎn)管理的工具和在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的運(yùn)用
3、資產(chǎn)管理對(duì)運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)體系建立的要求
4、資產(chǎn)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)全流程要求
主講老師
范老師
現(xiàn)任上海世貿(mào)商城 常務(wù)副總
范老師擁有 18 年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)項(xiàng)目的前期開發(fā)階段，如何使設(shè)計(jì)和建造與市場(chǎng)接軌；在商場(chǎng)和辦公樓定位階段，如何根據(jù)市場(chǎng)配置合適的業(yè)態(tài)配比；在運(yùn)營(yíng)階段，如何根據(jù)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)狀況，調(diào)整商業(yè)品牌并為公司自身的*度和美譽(yù)度的提高等諸方面，積累了經(jīng)驗(yàn)。在投資回報(bào)和品牌樹立方面作出了貢獻(xiàn)，在業(yè)界也擁有了良好的口碑和形象。
范老師成功開發(fā)和管理了眾多商業(yè)項(xiàng)目，操作過多個(gè)位于上海市中心及長(zhǎng)三角商業(yè)中心區(qū)域，由國(guó)際和香港著名房地產(chǎn)開發(fā)商投資運(yùn)營(yíng)的的大型商業(yè)項(xiàng)目，其中包括數(shù)個(gè) 25 萬平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目，以及 10 萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目。范老師在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、市場(chǎng)定位、招商以及運(yùn)營(yíng)管理等商業(yè)地產(chǎn)全過程積累了大量成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)*市場(chǎng)有深刻的認(rèn)識(shí)與理解，積累了豐富的品牌資源。
在物業(yè)管理方面，于上海的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)等，從收樓、到二次裝修控制，到日常的清潔、保安和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，及大量涉及的運(yùn)營(yíng)階段的物業(yè)服務(wù)；后期不斷拓展在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)范圍，到招商、市場(chǎng)推廣、運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)控制，從物業(yè)管理到資產(chǎn)管理，不斷將工作中積累的經(jīng)營(yíng)，用文字和文章予以記錄，并在一些*相關(guān)課程擔(dān)任了客席講師，與業(yè)內(nèi)同行，以及從事該行業(yè)的同仁們交流，形成了自己對(duì)行業(yè)發(fā)展的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)，并運(yùn)用到實(shí)踐中。多數(shù)已經(jīng)成為規(guī)范性的流程，為業(yè)內(nèi)采用。
主導(dǎo)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目：
上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海中信泰富廣場(chǎng)、長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)、上海老西門新苑、寧波泰富廣場(chǎng)、英特宜家等
課程大綱
一、 資產(chǎn)管理的本質(zhì)
根據(jù)資本的節(jié)奏，有效控制資產(chǎn)價(jià)值形成的過程，用最恰當(dāng)?shù)姆绞浇M織資源、激勵(lì)團(tuán)隊(duì)、挖掘一切可能的價(jià)值，使資產(chǎn)價(jià)值在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價(jià)值。
1.1. 從某上市公司的年報(bào)看投資者關(guān)心的視角
1.2. 商業(yè)地產(chǎn)遞進(jìn)的三個(gè)階段
二、資產(chǎn)管理從業(yè)態(tài)和品牌調(diào)整入手
2.1. 品牌調(diào)整的成因和內(nèi)涵
購(gòu)物中心開業(yè)招商品牌定位的檢討
購(gòu)物中心的開業(yè)后的調(diào)整并不一定是對(duì)原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同時(shí)期購(gòu)物中心針對(duì)市場(chǎng)主動(dòng)求變。對(duì)購(gòu)物中心而言，前期的定位、規(guī)劃、招商到開業(yè)只是起點(diǎn)，項(xiàng)目開業(yè)后伴隨始終的品牌調(diào)整和升級(jí)才是永恒的話題。
檢討的步驟：
*，從掉鋪率看開業(yè)定位的差異；
第二，從購(gòu)物中心的形態(tài)看定位的準(zhǔn)確性；
第三， 從租金貢獻(xiàn)率看購(gòu)物中心發(fā)展可持續(xù)性。
2.2. 什么是新零售，新零售對(duì)于商業(yè)的啟迪是什么？
2.3. 什么是新餐飲， 新餐飲對(duì)于商業(yè)的啟迪是什么？
2.4. 什么是共享經(jīng)濟(jì)，共享經(jīng)濟(jì)對(duì)于商業(yè)的啟迪是什么？
2.5. 零售業(yè)態(tài)生命周期的客觀規(guī)律
2.6. 品牌集合店的興起和蓬勃
2.7. 品牌調(diào)整的內(nèi)涵
三、資產(chǎn)管理的核心是運(yùn)營(yíng)管理能力
案例一：萬達(dá)核心業(yè)務(wù)的出售和資產(chǎn)管理的內(nèi)在邏輯
購(gòu)物中心的盈利模式是租金收入和資產(chǎn)增值
1、持有經(jīng)營(yíng)才是資產(chǎn)增值的基本保障；
2、用商業(yè)可以幫助銷售商鋪的說法，其實(shí)這是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)的褻瀆；
3、所謂“輕資產(chǎn)”實(shí)際上不是商業(yè)地產(chǎn)。
提高商業(yè)地產(chǎn)的資本化率（資本化率是一種利率，是把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率）才是真正的收益，即提高收益與價(jià)值的比率。評(píng)估一個(gè)商業(yè)的價(jià)值不會(huì)只看土地價(jià)格和建安成本，而是看這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)能夠持續(xù)產(chǎn)生多少收益。
坪效是衡量一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的客觀而重要的標(biāo)準(zhǔn)
四、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的介入點(diǎn)
案例二：上海虹口SOHO出售
兩點(diǎn)啟示：
持有經(jīng)營(yíng)的盈利能力，決定了持有者的心態(tài)和最終的處分方式。
持續(xù)提高資產(chǎn)管理質(zhì)量，保證物業(yè)增值的重要途徑。
五、資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)管理的交叉及不同點(diǎn)
5.1. 先有運(yùn)營(yíng)管理還是先有資產(chǎn)管理
案例三：運(yùn)營(yíng)管理的步驟和資產(chǎn)管理在運(yùn)營(yíng)管理中的滲透
六、資產(chǎn)管理項(xiàng)下“輕資產(chǎn)”概念的提出和運(yùn)用
6.1. “輕資產(chǎn)”是偽命題嗎？
輕資產(chǎn)是一個(gè)徹頭徹尾的即欺騙別人也危害自己的偽命題，源于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)最主要的增值盈利模式的無知。--引自王瑋先生
依據(jù)是：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式是租金收入和資產(chǎn)增值，而且資產(chǎn)增值在國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)幾十年發(fā)展的歷史中被證明是更加的重要
6.2. 什么是“輕資產(chǎn)”？
輕資產(chǎn)就是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一種重要方式和戰(zhàn)略選項(xiàng)之一，即以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，以自身最有效率的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值和利潤(rùn)的*化。
案例三：中信泰富嘉定引入萬達(dá)管理
案例四：中信泰富商業(yè)與韓國(guó)樂天百貨
七. 資產(chǎn)管理的工具和在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的運(yùn)用
7.1. 利潤(rùn)中心和成本中心
7.2. 投資回報(bào)率是一切問題的導(dǎo)出和歸宿嗎？
八. 資產(chǎn)管理的分層
8.1. 物業(yè)服務(wù)是基礎(chǔ)
一個(gè)好的物業(yè)管理會(huì)讓物業(yè)的價(jià)值保持在一個(gè)較高的水平，是資產(chǎn)管理中重要的內(nèi)容，但僅僅是基礎(chǔ)的部分。
8.2. 運(yùn)營(yíng)服務(wù)是內(nèi)容
運(yùn)營(yíng)管理關(guān)注租金的實(shí)現(xiàn)和回收，制定目標(biāo)和提升計(jì)劃，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)增值無疑有重要的幫助。好的資產(chǎn)管理一定要懂運(yùn)營(yíng)，不過還不夠。
8.3. 資產(chǎn)增值是結(jié)果
商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本，將一項(xiàng)不能移動(dòng)的實(shí)物資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流的提供，就是讓資產(chǎn)錢再生錢。
以資產(chǎn)管理的思路一以貫之，所有的付出都必須有一個(gè)清晰的增值目標(biāo)，必須服從統(tǒng)一的目標(biāo)管理.
