物業(yè)公司收取電費增值稅，一文搞懂“物業(yè)服務(wù)公司加價收取電費”問題

會計這個職業(yè)是比較受歡迎的職業(yè)，會計有很多個小種類，今天要說的是物業(yè)公司收取電費增值稅 ，對于這個職業(yè)不是很了解的可以看一下一文搞懂“物業(yè)服務(wù)公司加價收取電費”問題，會計實操：物業(yè)公司轉(zhuǎn)售自來水差額納稅的財稅處理，物業(yè)公司代收電費如何財稅處理，物業(yè)公司常見涉稅疑點??。

1.一文搞懂“物業(yè)服務(wù)公司加價收取電費”問題

問題背景日常生活中有許多用電戶并非由電網(wǎng)企業(yè)直接供電，而是由小區(qū)、商業(yè)體、園區(qū)物業(yè)服務(wù)公司或管理公司轉(zhuǎn)供電，即電網(wǎng)企業(yè)向物業(yè)服務(wù)公司收取其物業(yè)管理區(qū)域（以下簡稱“轉(zhuǎn)供電區(qū)域”）內(nèi)總用電量電費，物業(yè)服務(wù)公司向用電戶收取電費，此過程中，用電戶實際交納的電費單價往往比電網(wǎng)企業(yè)收取電費單價要高。此外，除轉(zhuǎn)供電加價收取電費外，電網(wǎng)企業(yè)委托物業(yè)公司收取電費時，物業(yè)服務(wù)公司還會以服務(wù)費名義加收費用。當(dāng)用電戶就電費問題與物業(yè)服務(wù)公司產(chǎn)生爭議時，物業(yè)服務(wù)公司多以內(nèi)線損耗、供電設(shè)施維護(hù)的人工成本、設(shè)備損耗等理由證明其加價收取的合理性。本文即對此問題進(jìn)行詳細(xì)梳理。1.“轉(zhuǎn)供電”1.1開展轉(zhuǎn)供電業(yè)務(wù)需經(jīng)電網(wǎng)企業(yè)委托，并簽署協(xié)議轉(zhuǎn)供電是指電網(wǎng)企業(yè)無法直接供電到終端用戶，需由其他主體轉(zhuǎn)供的行為。物業(yè)服務(wù)公司或其他企業(yè)若開展轉(zhuǎn)供電業(yè)務(wù)，需經(jīng)電網(wǎng)企業(yè)委托，并簽訂協(xié)議后方可開展。電力工業(yè)部令第8號文《供電營業(yè)規(guī)則》第十四條規(guī)定，“用戶不得自行轉(zhuǎn)供電。在公用供電設(shè)施尚未到達(dá)的地區(qū)，供電企業(yè)征得該地區(qū)有供電能力的直供用戶同意，可采用委托方式向其附近的用戶轉(zhuǎn)供電力，但不得委托重要的國防軍工用戶轉(zhuǎn)供電。委托轉(zhuǎn)供電應(yīng)遵守下列規(guī)定：1.供電企業(yè)與委托轉(zhuǎn)供戶(以下簡稱轉(zhuǎn)供戶)應(yīng)就轉(zhuǎn)供范圍、轉(zhuǎn)供容量、轉(zhuǎn)供期限、轉(zhuǎn)供費用、轉(zhuǎn)供用電指標(biāo)、計量方式、電費計算、轉(zhuǎn)供電設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)權(quán)劃分、運行維護(hù)、調(diào)度通信、違約責(zé)任等事項簽訂協(xié)議?！?.2 轉(zhuǎn)供電電費收費標(biāo)準(zhǔn)1.2.1電價實行統(tǒng)一政策定價，具體價格以各地主管*發(fā)布為準(zhǔn)根據(jù)《價格法》《電力法》等法律法規(guī)規(guī)定，電力價格屬于*定價，實行統(tǒng)一政策，統(tǒng)一定價原則，分級管理。任何單位不得超越電價管理權(quán)限制定電價。供電企業(yè)不得擅自變更電價。禁止任何單位和個人在電費中加收其他費用；但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。各省市發(fā)展和改革委員會分別就各供電區(qū)域制定相應(yīng)的電價收取標(biāo)準(zhǔn)。1.2.2不得私自增加轉(zhuǎn)供電電價根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)供電主體不是電力“經(jīng)營”的合法主體，其收取電費時應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行*定價，禁止任何單位和個人在電費中加收其他費用。同時多地發(fā)改委均發(fā)文要求降價銷售，要求嚴(yán)格規(guī)范對用電主體的收費政策，清理規(guī)范轉(zhuǎn)供電環(huán)節(jié)不合理收費，打通降低電價、落實電價政策的“*一公里”，使降價成果真正惠及終端用戶。在此基礎(chǔ)上，各地均對違規(guī)加價、不執(zhí)行*電價政策的轉(zhuǎn)供電主體進(jìn)行處罰。如，湖南省市場監(jiān)督管理*于2021年11月公布一批轉(zhuǎn)供電主體違反*電價政策典型案件，其中益陽某物業(yè)管理有限公司涉嫌轉(zhuǎn)供電違規(guī)加價案被處理罰款人民幣41.28萬元，責(zé)令加價電費予以清退。1.3 轉(zhuǎn)供電內(nèi)線損耗及其他成本費用承擔(dān)問題1.3.1轉(zhuǎn)供電區(qū)域內(nèi)的內(nèi)線等損耗應(yīng)由電網(wǎng)企業(yè)承擔(dān)因轉(zhuǎn)供電區(qū)域內(nèi)內(nèi)線及變壓器等設(shè)備損耗電量，致使區(qū)域內(nèi)總用電量實際大于各用電戶分表用電量之總和。此即是物業(yè)服務(wù)公司解釋向用電戶加價收取電費理由之一。根據(jù)《供電營業(yè)規(guī)則》中“向被轉(zhuǎn)供戶供電的公用線路與變壓器的損耗電量應(yīng)由供電企業(yè)負(fù)擔(dān)，不得攤?cè)氡晦D(zhuǎn)供戶用電量中”及“在計算轉(zhuǎn)供戶用電量、*需量及功率因素調(diào)整電費時，應(yīng)扣除被轉(zhuǎn)供戶、公用線路與變壓器消耗的有功、無功電量”的規(guī)定，電網(wǎng)企業(yè)在向轉(zhuǎn)供電方收取電費時，應(yīng)已計算內(nèi)線等損耗并在扣除后收取費用。1.3.2轉(zhuǎn)供電區(qū)域內(nèi)電力設(shè)施維護(hù)的人工等成本應(yīng)計入物業(yè)費轉(zhuǎn)供電區(qū)域內(nèi)往往需要建設(shè)變壓器、管理機(jī)房等設(shè)備以及對該類設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)，由此產(chǎn)生建設(shè)成本及維護(hù)成本。此為物業(yè)服務(wù)公司解釋向用電戶加價收取電費的又一主要理由。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制兩種方式收取服務(wù)費。實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。用戶獨資、合資或集資建設(shè)的輸電、變電、配電等供電設(shè)施建成后，其運行維護(hù)管理按以下規(guī)定確定：1.屬于公用性質(zhì)或占用公用線路規(guī)劃走廊的，由供電企業(yè)統(tǒng)一管理。供電企業(yè)應(yīng)在交接前，與用戶協(xié)商，就供電設(shè)施運行維護(hù)達(dá)成協(xié)議。對統(tǒng)一運行維護(hù)管理的公用供電設(shè)施，供電企業(yè)應(yīng)保留原所有者在上述協(xié)議中確認(rèn)的容量。2.屬于用戶專用性質(zhì)，但不在公用變電站內(nèi)的供電設(shè)施，由用戶運行維護(hù)管理。如用戶運行維護(hù)管理確有困難，可與供電企業(yè)協(xié)商，就委托供電企業(yè)代為運行維護(hù)管理有關(guān)事項簽訂協(xié)議。3.在公用變電站內(nèi)由用戶投資建設(shè)的供電設(shè)備，如變壓器、通信設(shè)備、開關(guān)、刀閘等，由供電企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理。建成投運前，雙方應(yīng)就運行維護(hù)、檢修、備品備件等項事宜簽訂交接協(xié)議。4.屬于臨時用電等其他性質(zhì)的供電設(shè)施，原則上由產(chǎn)權(quán)所有者運行維護(hù)管理，或由雙方協(xié)商確定，并簽訂協(xié)議。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。據(jù)此可以確定，除用戶專用供電設(shè)施外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就轉(zhuǎn)供電區(qū)域內(nèi)共用的變壓器、管理機(jī)房等設(shè)備提供日常維護(hù)成本屬于上述第2項內(nèi)容，故通常認(rèn)為已計入物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得重復(fù)收取。2. 代收服務(wù)費物業(yè)服務(wù)企業(yè)除加價收取電費外，還存在以代付代付服務(wù)費的名義額外收取手續(xù)費，此費用在計算收取時往往與用戶用電量掛鉤。《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！?發(fā)展改革委財政部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部市場監(jiān)管總局*能源局關(guān)于清理規(guī)范城鎮(zhèn)供水供電供氣供暖行業(yè)收費促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》（2021年3月1日起施行）規(guī)定：“……任何單位代收供水供電供氣供暖費時，嚴(yán)禁向用戶加收額外費用?！睋?jù)此可知，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供電費代收代付服務(wù)的委托方為供電企業(yè)，該服務(wù)費用應(yīng)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與供電企業(yè)間簽署的代收服務(wù)協(xié)議予以約定處理，不得向業(yè)主、用戶收取額外費用。寫在*《*發(fā)展改革委財政部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部市場監(jiān)管總局*能源局關(guān)于清理規(guī)范城鎮(zhèn)供水供電供氣供暖行業(yè)收費促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》即將于2021年3月1日施行，*不斷規(guī)范水、電、氣、暖收費制度，就供電環(huán)節(jié)而言，即將取消供電企業(yè)及其所屬或委托的安裝工程公司在用電報裝工程驗收接入環(huán)節(jié)向用戶收取的移表費、計量裝置賠償費、環(huán)境監(jiān)測費、高壓電纜介損試驗費、高壓電纜震蕩波試驗費、低壓電纜試驗費、低壓計量檢測費、互感器試驗費、網(wǎng)絡(luò)自動化費、配電室試驗費、開閉站集資費、調(diào)試費等類似名目費用。業(yè)主、商家等用戶在支付供電環(huán)節(jié)款項時可以咨詢聽取專業(yè)人員意見，避免超額支付費用，節(jié)約用電成本。

2.會計實操：物業(yè)公司轉(zhuǎn)售自來水差額納稅的財稅處理

*稅務(wù)總局2016年54號公告的出臺，無疑是物業(yè)公司的一個福音，文件明確“提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅?！蔽募?nèi)容簡單，但卻字字珠璣，實務(wù)操作中差額征稅如何賬務(wù)處理？如何開具發(fā)票？如何填制申報表進(jìn)行納稅申報？成為困擾財務(wù)人員的難題。本文通過對相關(guān)財會文件和稅收文件的分析，清晰梳理該業(yè)務(wù)的財稅處理，讓財務(wù)人員不再困惑。一、物業(yè)轉(zhuǎn)售水費如何正確財務(wù)處理：（一）政策依據(jù)：財會[2016]22號 財政部關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知第二條賬務(wù)處理（三）差額征稅的賬務(wù)處理。1．企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”或“應(yīng)交稅費——簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目），貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。（二）賬務(wù)核算：根據(jù)以上關(guān)于增值稅會計處理的規(guī)定，物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水電費的賬務(wù)處理建議如下:1、物業(yè)公司支付水費后，根據(jù)自來水公司開具發(fā)票金額:借:主營業(yè)務(wù)成本-水費成本貸:銀行存款或預(yù)付賬款2、計算可以抵減的增值稅稅額借：應(yīng)交稅費--簡易計稅 【發(fā)票金額/（1+3%）*3%】貸：主營業(yè)務(wù)成本-水費成本【發(fā)票金額/（1+3%）*3%】3、向業(yè)主收水費時:借:銀行存款或現(xiàn)金貸:主營業(yè)務(wù)收入--水費收入貸:應(yīng)交稅費--簡易計稅4、繳納增值稅時:借:應(yīng)交稅費--簡易計稅貸:銀行存款需要提醒的是，應(yīng)繳納的增值稅額為：（向業(yè)主收取的自來水水費，扣除物業(yè)公司對外支付的自來水水費后的余額為銷售額）*3%，即為上述分錄3應(yīng)交稅費-簡易計稅的貸方數(shù)減去分錄2中應(yīng)交稅費-簡易計稅借方數(shù)的差額。差額中“對外支付的自來水水費”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅發(fā)票或以省級以上(含省級)財政*監(jiān)(印)制的財政票據(jù)為合法有效憑證。如果是上述增值稅發(fā)票不一定要增值稅專票，增值稅普通發(fā)票也可以，再者從上述“對外支付的自來水水費”只能扣減銷售額，不是抵扣進(jìn)項稅額的角度，建議取得增值稅普通發(fā)票。二、物業(yè)轉(zhuǎn)售水費差額征收如何開票？提供物業(yè)服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。因此，物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水電費，可全額開具增值稅專用發(fā)票或者普通發(fā)票，開具時不需要選擇“差額征稅”功能。政策依據(jù)：江西國稅及寧波國稅關(guān)于營改增政策問題解答。（一）江西國稅：十六、納稅人提供物業(yè)管理服務(wù)時，收取的水費可以按照差額并簡易征收增值稅，如何開具增值稅發(fā)票和申報？答：根據(jù)《*稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（*稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。提供物業(yè)服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。（二）寧波國稅：問：物業(yè)公司收取的自來水水費，如何繳納增值稅？是差額開具增值稅發(fā)票還是全額開具增值稅發(fā)票？增值稅納稅申報如何填寫？答：根據(jù)《*稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（*稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。向服務(wù)接受方收取的自來水水費可以全額開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。三、物業(yè)轉(zhuǎn)售水費差額征收申報表怎么填寫?多余小規(guī)模納稅人填表相對比較簡單，即將轉(zhuǎn)售水費開票銷售額、稅額、扣除額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料“應(yīng)稅行為(3%征收率)扣除額計算”相應(yīng)欄次，同時填入“應(yīng)稅行為(3%征收率)計稅銷售額”相應(yīng)欄次。但是對于一般納稅人來說，就不是那么簡單了。大家都知道，自來水是貨物的屬性，這個貨物的差額在增值稅納稅申報表上卻無法體現(xiàn)，不知道如何填寫？因此各地的稅務(wù)*采取了變通的方式即在申報時，即將轉(zhuǎn)售水費開票銷售額、稅額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料(一)第十二欄第1、2列，將扣除的水費填入第十二欄第12列。同時填入《增值稅納稅申報表》附列資料(三)第6欄相應(yīng)列次。比如：江西國稅、寧波國稅以及北京國稅等。因此，物業(yè)公司如果是一般納稅人，轉(zhuǎn)售水電費正確的申報表填寫如下：*步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)(服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細(xì))》表。填第6行"3%征收率的項目"對應(yīng)的3、4、5、6列。如下表：第二步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細(xì))》。填該表的第12行"3%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)"對應(yīng)的1、2、3、4、5、6、9、10、11、12、13、14列。如下表：第三步，填《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》.填“一般項目”的“本月數(shù)”列的以下行次：1、第5行 “(二)按簡易辦法計稅銷售額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細(xì))》9列不含稅銷售額填寫。2、第21行“簡易計稅辦法計算的應(yīng)納稅額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細(xì))》14列稅額欄填寫。3、第24行“應(yīng)納稅額合計”。四、案例解析：【例子】鴻昌物業(yè)管理有限責(zé)任公司為增值稅一般納稅人，轉(zhuǎn)售水費選擇簡易計稅差額納稅，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，2021年7月向業(yè)主收取的自來水水費103萬(含稅)，其中收取自然人業(yè)主自來水水費82.40萬元，收取法人業(yè)主自來水水費20.60萬元。對外支付的自來水水費92.70萬元?！窘馕觥?、稅額計算：增值稅應(yīng)納稅額=(103萬-92.70萬)/(1+3%)×3%=0.30萬元。2、發(fā)票開具物業(yè)管理服務(wù)的納稅人“選擇簡易計稅并差額”，由于沒有規(guī)定上述簡易計稅不能開專票，同時也沒有規(guī)定差額部分不能開專票，因此物業(yè)公司可以全額開發(fā)票給客戶，對于自然人業(yè)主只能開具增值稅普通發(fā)票，金額為82.40萬元，對于法人業(yè)主，可以開具增值稅專用發(fā)票,金額為20.60萬元。3、申報表填報(1)填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)》物業(yè)選擇適用3%征收率簡易辦法征收增值稅，則該項業(yè)務(wù)均填列在第6欄。①第1列“本期服務(wù)不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額(免稅銷售額)”：填寫差額扣除之前的本期服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額1,030,000元。②第2列 “期初余額”：填寫“0”(不考慮期初余額)。③第3列“本期發(fā)生額”：填寫本期產(chǎn)生的可以差額扣除的927,000元，第4列“本期應(yīng)扣除金額”等于第2、3列的合計額為927,000元。④第5列“本期實際扣除金額”： 填寫927,000元。本列≤第4列且本列≤第1列。⑤第6列 “期末余額”：填寫服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期期末結(jié)存的金額。本列=第4列-第5列=0。填寫完的附表三如下表：(2) 填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)》①將開具專用發(fā)票的(差額扣除前)不含稅銷售額200,000及稅額6,000分別填入12欄“開具專用發(fā)票”項下的1、2列。將開具普通發(fā)票的(差額扣除前)不含稅銷售額800,000及稅額24,000分別填入12欄“開具專用發(fā)票”項下的3、4列。②12欄第9列 “銷售額”應(yīng)為1,000,000元，12欄第10列 “銷項(應(yīng)納)稅額”為30,000元,12欄第11列 “價稅合計”為1,030,000元。③第12欄12列“服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期實際扣除金額”應(yīng)為可差額扣除的927,000 元(按《增值稅納稅申報表附列資料(三)》第6欄第5列數(shù)據(jù)填寫)。第12欄次13、14列差額扣除后的含稅銷售額和應(yīng)納稅額分別為103,000元、3,000元。填寫完的附表一如下：(3)填寫《增值稅納稅申報表》(一般納稅人適用)將差額扣除前的不含稅銷售額1,000,000元填入第5欄“一般項目”之“本月數(shù)”，21欄、24欄、32欄、34欄“一般項目”之“本月數(shù)”均填列“3,000元”。來源：焦點財稅（胡嵐）本文為焦點財稅原創(chuàng)文章，如需轉(zhuǎn)載請注明出自焦點財稅

3.物業(yè)公司代收電費如何財稅處理

物業(yè)公司代收電費區(qū)分兩種情形：一、代收代付形式根據(jù)財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的規(guī)定，銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和*稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的*性基金或者行政事業(yè)性收費；（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。因此，物業(yè)管理公司受供電公司委托代收電費，同時具備以下條件，暫不征收增值稅：一是持有相關(guān)代收協(xié)議，物業(yè)公司不墊付資金；二是代收電費時，將供電公司開具給用戶的貨物銷售發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶，物業(yè)管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款。但對另外收取手續(xù)費按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)計算繳納增值稅。代收代付電費做往來款處理，不確認(rèn)收入，會計處理如下： 收到電費時： 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款 支付電費并結(jié)算手續(xù)費時： 借：其他應(yīng)付款 其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅） 貸：銀行存款二、轉(zhuǎn)售電形式即供電公司統(tǒng)一將電銷售給物業(yè)管理公司，統(tǒng)一向物業(yè)管理公司結(jié)算收取電費，并向物業(yè)管理公司開具貨物銷售發(fā)票。再由物業(yè)管理公司向住戶銷售電并收取價款的行為，屬于物業(yè)管理公司銷售電行為。物業(yè)管理公司發(fā)生上述銷售電行為的，應(yīng)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取貨物銷售發(fā)票開具給用戶，并按銷售貨物計算繳納增值稅。在會計處理上，同一般銷售貨物處理一樣，確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本。以物業(yè)公司為一般納稅人為例，會計處理如下： 收到或應(yīng)收電費時 借：銀行存款或其他應(yīng)收款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 與供電公司結(jié)算電費時： 借：其他業(yè)務(wù)成本 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 貸：銀行存款注意：在實務(wù)中，電表報裝有的可能不是物業(yè)公司，比如報裝單位是房地產(chǎn)公司，一般情況下，供電公司是不會直接對物業(yè)公司開具增值稅專用發(fā)票。再這種情況下，就再次形成轉(zhuǎn)售電，需要房地產(chǎn)公司向物業(yè)公司開具專票抵扣進(jìn)項。來源：大竹縣代理記賬協(xié)會

4.物業(yè)公司常見涉稅疑點

物業(yè)公司在經(jīng)營過程中涉及到各種費用的收取，這些費用會涉及哪些方面的稅呢?快和小財一起了解下吧！一、增值稅一. 物業(yè)公司取得的物業(yè)管理費、停車費、廣告費、水電費等收入，如何計算繳納增值稅?1、物業(yè)公司屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，因此物業(yè)管理費適用6%的稅率。2、若將小區(qū)的墻面、電梯作為廣告位出租用于廣告發(fā)布，應(yīng)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，適用9%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。3、停車費按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，適用9％的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。4、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。5、提供物業(yè)管理服務(wù)的一般納稅人，向服務(wù)接受方收取的電費，按13％的適用稅率計算繳納增值稅，其相應(yīng)的進(jìn)項稅額可以按規(guī)定抵扣。提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人，向服務(wù)接受方收取的電費，按3%的征收率計算繳納增值稅。二.物業(yè)公司代收水、電、暖氣費問題如何征稅?1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅。2、如果水、電、暖氣費的銷貨方，將發(fā)票直接開具給業(yè)主，并由物業(yè)公司轉(zhuǎn)交給業(yè)主的不征收增值稅，因為屬于[（財稅〔2016〕36號）附件1]第三十七條中以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項，不是銷售額。三.物業(yè)公司將代開發(fā)商管理的房屋出租，房屋產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)公司的，如何計稅?物業(yè)公司提供房屋出租，不管是否取得產(chǎn)權(quán)，均按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅，應(yīng)按照不動產(chǎn)租賃適用稅率開具增值稅發(fā)票。其中，一般納稅人適用稅率為9%。小規(guī)模納稅人適用的征收率為5%。一般納稅人出租的不動產(chǎn)在2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法征稅，征收率為5%。四.納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，如何計算繳納增值稅?轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，按銷售不動產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅；否則，按不動產(chǎn)租賃征收增值稅。依據(jù)：1、*稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅〔2016〕36號 ）附件一2、*稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告（*稅務(wù)總局公告2016年第54號）二、企業(yè)所得稅一.物業(yè)公司預(yù)收業(yè)主跨年度的物業(yè)管理費，應(yīng)在何時確認(rèn)企業(yè)所得稅收入?答：根據(jù)《*人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和要用不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管*另有規(guī)定的除外。根據(jù)《*稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2009875號）第二條第四款第八項規(guī)定：長期為客戶提供重復(fù)的勞動收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。因此，物業(yè)公司預(yù)收業(yè)主跨年度的物業(yè)管理費，在實際提供物業(yè)管理服務(wù)時確認(rèn)企業(yè)所得稅收入。三、其他稅種（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等）一.某小區(qū)地面規(guī)劃了部分停車位，物業(yè)公司對該部分停車位進(jìn)行管理，收取停車費。那么，對于地面的停車位，是否需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅?答：根據(jù)財稅地字[1987]3號文對房產(chǎn)的解釋，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。所以地面停車位不屬于房產(chǎn)，不需要繳納房產(chǎn)稅。二. 物業(yè)公司管理鍋爐房，是否符合兼營供熱企業(yè)享受財稅〔2021〕38號文件規(guī)定的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策?答：根據(jù)《財政部*稅務(wù)總局關(guān)于延續(xù)供熱企業(yè)增值稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2021〕38號）第二條規(guī)定：自2021年1月1日至2021年12月31日，對向居民供熱收取采暖費的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；對供熱企業(yè)其他廠房及土地，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對兼營供熱企業(yè)，視其供熱所使用的廠房及土地與其他生產(chǎn)經(jīng)營活動所使用的廠房及土地是否可以區(qū)分，按照不同方法計算免征的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。可以區(qū)分的，對其供熱所使用廠房及土地，按向居民供熱取得的采暖費收入占全部采暖費收入的比例，計算免征的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。難以區(qū)分的，對其全部廠房及土地，按向居民供熱取得的采暖費收入占其營業(yè)收入的比例,計算免征的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。據(jù)此，物業(yè)公司向居民提供供熱服務(wù)并收取采暖費，如符合上述條件要求，即可按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠。

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