2009年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查重點(diǎn)剖析、案例分析-廣州

2009年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查重點(diǎn)剖析、案例分析與房地產(chǎn)新政熱點(diǎn)、難點(diǎn)分析及所得稅匯算清繳高級(jí)實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)班 【舉辦單位】：*國(guó)際管理培訓(xùn)網(wǎng)（） 【參課費(fèi)用】：2300 元/人 【授課時(shí)間】：2009年11月21日 ～ 11月22日 【授課地點(diǎn)】：廣州 【】： 【課程背景】 ★2009年，金融危機(jī)肆虐下的*，稅收任務(wù)全面吃緊。為了完成稅收任務(wù)，為了保證中央和地方合計(jì)22萬(wàn)億投資，“嚴(yán)稽查”勢(shì)在必行，地產(chǎn)業(yè)又成為*稅務(wù)總局專(zhuān)項(xiàng)檢查重點(diǎn)必查行業(yè)*位面對(duì)復(fù)雜的地產(chǎn)新稅法，如何有效化解稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)？2009年度匯算將近，企業(yè)如何調(diào)整賬務(wù)，“規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)”、“合法籌劃節(jié)稅”不僅包括要規(guī)范合同、取得合法憑證（如發(fā)票），作好匯算前準(zhǔn)備工作還需要從稅務(wù)、從31號(hào)文件及所得稅相關(guān)規(guī)定及企業(yè)會(huì)計(jì)處理進(jìn)行權(quán)衡處理，2009年已完工項(xiàng)目如何結(jié)轉(zhuǎn)技巧更是關(guān)鍵。 ★本課程，一改稅收培訓(xùn)就是政策串講的傳統(tǒng)模式，讓“稅收政策” 密切結(jié)合“稽查手段與流程”，全面介紹地產(chǎn)六類(lèi)收入、計(jì)稅成本核算七大步驟，深度解析新舊稅收政策銜接運(yùn)用，深度解讀，手傳心授，一課在手，讓您知己知彼，稅收無(wú)憂(yōu)： ★以稽查的視角解讀地產(chǎn)稅法。 【課程大綱】 *部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析 一、預(yù)售收入征稅 （一）預(yù)售收入的含義 1.預(yù)售收入是全口徑收入。包括定金、保證金、誠(chéng)意金等 2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂?shù)念A(yù)售收入是否繳納企業(yè)所得稅？ 3.預(yù)售收入是否區(qū)分合法收入、非法收入？（如：非法預(yù)售、假按揭） 專(zhuān)題一：老板借給公司錢(qián)和公司借給老板錢(qián)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？ （二）預(yù)售收入是否允許扣除期間費(fèi)用及稅金及附加？ 1、房地產(chǎn)企業(yè)的“計(jì)稅毛利率”與“利潤(rùn)率”到底有何不同？ 2、季度預(yù)繳是否允許扣減期間費(fèi)用和稅金及附加？ 季度申報(bào)表如何操作才最有利？ 3、新31號(hào)文件年度納稅申報(bào)如何扣減期間費(fèi)用和稅金及附加？ 4、土地增值稅能在預(yù)售收入毛利中扣減么？ 專(zhuān)題二：房地產(chǎn)企業(yè)季度預(yù)繳申報(bào)表的填制技巧 （三）地產(chǎn)預(yù)售收入納稅實(shí)務(wù)解析 1.是實(shí)際征收還是預(yù)征？ 2.少繳預(yù)售收入稅款是否定性為偷稅？ 3.預(yù)售收入的申報(bào)表解讀 4.內(nèi)外資企業(yè)預(yù)售收入納稅與新政策比較 （四）經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)征企業(yè)所得稅 二、預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售收入 （一）如何將預(yù)售收入合理轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售收入？ （二）計(jì)算實(shí)際毛利 （三）如何進(jìn)行毛利額調(diào)整？ （四）新納稅申報(bào)表解讀預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷(xiāo)售收入 （五）預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入的時(shí)機(jī)選擇與操作技巧 （六）代收費(fèi)用的所得稅及新?tīng)I(yíng)業(yè)稅解析 （七）代收費(fèi)用的土地增值稅解析 專(zhuān)題三：地產(chǎn)企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)解析 三、銷(xiāo)售收入征稅 （一）如何理解新31號(hào)文件中對(duì)于簽訂《銷(xiāo)售合同》和《預(yù)售合同》方可結(jié)轉(zhuǎn)收入的條款？ （二）直接收款方式、分期收款方式及申報(bào)表填報(bào)技巧 （三）委托銷(xiāo)售方式：1.收取手續(xù)費(fèi)方式 2.視同買(mǎi)斷方式 3.超基價(jià)分成方式 4、傭金、手續(xù)費(fèi)支付新政（財(cái)稅【2009】29號(hào)文件） （四）包銷(xiāo)方式的所得稅、營(yíng)業(yè)稅征稅規(guī)定 專(zhuān)題四：差額征稅解析（在建項(xiàng)目中對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅如何差額征稅） 四、視同銷(xiāo)售 （一）先租后售（自產(chǎn)自用） 1. 83號(hào)文件的規(guī)定 2. 31號(hào)文件的規(guī)定 3.外資企業(yè)自產(chǎn)自用的規(guī)定 4、國(guó)稅函【2008】828號(hào)文件規(guī)定 5、新31號(hào)文件的規(guī)定 6、先租后售的折舊處理 7、先租后售的房產(chǎn)稅問(wèn)題處理 8、先租后售的土地使用稅處理 （二）以地（房屋）投資的稅務(wù)處理 1、營(yíng)業(yè)稅處理 2、土地增值稅處理 3、企業(yè)所得稅處理 （三）工抵房問(wèn)題稅務(wù)處理 專(zhuān)題五：歷史成本原則和分解理論在視同銷(xiāo)售中的運(yùn)用 五、預(yù)租收入和租金收入 （一）預(yù)租收入的所得稅處理 （二）預(yù)租收入的營(yíng)業(yè)稅處理 （三）租金收入的所得稅與營(yíng)業(yè)稅新政 （四）轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅處理 （五）售后回租的營(yíng)業(yè)稅、所得稅處理 專(zhuān)題六：大市場(chǎng)項(xiàng)目常見(jiàn)的稅收籌劃思路 六、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與投資收益 （一）股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收利益比較？ （二）股權(quán)損失的處理技巧 （三）投資收益是否需要彌補(bǔ)虧損？ （四）境外分紅的預(yù)提所得稅問(wèn)題解析 專(zhuān)題七：境內(nèi)外所得的所得稅、營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解析 專(zhuān)題八：資產(chǎn)評(píng)估增值的資本公積轉(zhuǎn)增資本稅收解析 第二部分：地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本解析 一、地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本理念清晰之七大步驟 （一）如何劃分成本對(duì)象？（六個(gè)標(biāo)準(zhǔn)） （二）如何確立完工標(biāo)準(zhǔn)？（三個(gè)標(biāo)志） （三）如何分配共同成本？（5種方法） （四）確定可售面積常見(jiàn)問(wèn)題 （五）計(jì)算單位可售成本 （六）確定計(jì)稅成本 （七）計(jì)稅成本的調(diào)整（兩步分?jǐn)偅? 二、計(jì)稅成本存在問(wèn)題 （一）有沒(méi)有合法扣稅憑證（有沒(méi)有）？ 1.舊法規(guī)定 2.新所得稅法的新思路 （二）發(fā)票真假的所得稅檢查與處理（真不真）？ （三）真票虛開(kāi)的稽查（實(shí)不實(shí)） （四）混淆成本對(duì)象 （五）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 專(zhuān)題九：什么是合法的扣稅憑證？ 三、地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用扣除新規(guī) （一）福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、壞賬準(zhǔn)備的新舊政策銜接 （二）廣告費(fèi)（業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)）、業(yè)務(wù)招待費(fèi) （三）固定資產(chǎn)折舊與殘值比率的新舊政策銜接 （四）跨期費(fèi)用問(wèn)題處理 （五）地產(chǎn)企業(yè)高利貸利息轉(zhuǎn)化為勞務(wù)費(fèi)發(fā)票的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 第三部分：地產(chǎn)企業(yè)稽查風(fēng)險(xiǎn)防范 一、稅務(wù)機(jī)關(guān)是如何稽查地產(chǎn)收入的？ （一）實(shí)地突擊方法的運(yùn)用 （二）四類(lèi)資料核對(duì)方法運(yùn)用 （三）十三種賬目檢查方法全解讀 二、熱點(diǎn)問(wèn)題解析 （一）假按揭稅務(wù)處理 （二）產(chǎn)權(quán)置換稅務(wù)處理 （三）預(yù)售形式假集資稅務(wù)處理 （四）減免的土地出讓金稅務(wù)處理 （五）拆遷補(bǔ)償費(fèi)、賠償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等稅務(wù)處理 三、地產(chǎn)企業(yè)稽查案例解析（九種違法手段、五種稽查方法的展示） 專(zhuān)題十：房地產(chǎn)企業(yè)年度所得稅處理（重點(diǎn)講解） （一）年度申報(bào)表填列講解及技巧 （二）年度調(diào)整部分全面提示 （三）重點(diǎn)結(jié)合31號(hào)文件完工及未完工處理講解 （四）企業(yè)會(huì)計(jì)處理與所得稅年度申報(bào)協(xié)調(diào) 【講師簡(jiǎn)介】 張 偉 會(huì)計(jì)學(xué)碩士，現(xiàn)供職于某省*稅務(wù)局稽查局。曾先后在征管、稅政、稽查*工作。 具有豐富的稽查辦案經(jīng)驗(yàn)：曾先后參與了被稱(chēng)為建國(guó)以來(lái)*大稅案的潮、汕8.07騙取出口退稅案、騙稅個(gè)案*的葆祥公司騙稅案（騙稅金額2.8億元）、*稅務(wù)總局公布的2005年*大稅案：黑、津、冀虛開(kāi)發(fā)票系列專(zhuān)案、2006年*大稅案“利劍二號(hào)”專(zhuān)案。多次代表*稅務(wù)總局查辦各類(lèi)案件。 具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務(wù)聽(tīng)證案件，三次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟(jì)措施的運(yùn)用。 具有良好的表達(dá)能力：在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部多次進(jìn)行稽查前培訓(xùn)，受到廣泛認(rèn)可。經(jīng)常為*MBA班、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、咨詢(xún)公司授課，受到普遍歡迎。巡回為各大城市高端培訓(xùn)近百場(chǎng)。 所獲榮譽(yù)：由于多年來(lái)屢辦大案，曾先后被某省會(huì)*記三等功4次，2006年被某省會(huì)城市命名為“杰出青年衛(wèi)士”。 業(yè)務(wù)特長(zhǎng)：稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)、增值稅、所得稅、房地產(chǎn)稅收。 【課程設(shè)置】 情景演練、案例分析討論、游戲感悟、互動(dòng)交流、沙盤(pán)演練、現(xiàn)場(chǎng)解答 【匯款賬號(hào)】 戶(hù) 名：上海吉諾商務(wù)咨詢(xún)有限公司 開(kāi)戶(hù)行：工商銀行上海浦東大道支行 帳 號(hào)： 【聯(lián)系方法】 電話(huà): 傳真: E-MAIL: Wesite: