——3月16日《微訪談?人云屹云》實錄
日本9級大地震對建筑的質量是一大考驗，也引發(fā)我們對建筑質量的思考。我國正在經歷大規(guī)模建設階段，3600萬套保障性住房在未來5年內建成，建筑的質量如何得到保證，今天“人云屹云”微訪談潘石屹與大家談了保障性住房的建設、分配以及其他房地產等方面話題。
日本強震海嘯會放緩全球經濟的復蘇速度
@Jason-Lau ：富強先進之如日本，在自然災害面前依然脆弱得像汪洋中的小舟，困難時刻，各國都伸出援助的手，包括與日本有領土爭執(zhí)的中俄韓，這是否說明人類只有團結攜手，才能共渡歷史的難關？
潘石屹：在巨大的自然災難面前，總是讓我們沉思。人類在地球上呼吸同樣的空氣，當?shù)卣稹⒑[、核輻射這樣的災難來臨時，其實是不分國界的，人類在巨大的災難面前是一個整體，是一個不可分割的整體，只有團結才能減少這些災難對我們的損失，共同渡過難關。
@混廣告圈的Ada ：地震引發(fā)的海嘯對于日本經濟的影響不言而喻，本田、豐田等很多公司都被迫停產，您估計災難對*的波及大么？會不會延緩亞洲、甚至全球的經濟復蘇？
潘石屹：這次日本地震，包括它引發(fā)的海嘯、核泄漏，對日本經濟，甚至對全球的經濟都會造成很大的影響。具體的影響其實在全球的股票市場中已經有了非常數(shù)量化的體現(xiàn)，這一定也會放緩全球經濟的復蘇速度。
@詹小狼 ：對于災難重創(chuàng)后的日本，*人有的悲天憫人，有的伸出援助之手，也有人幸災樂禍，您認為我們應該如何看待歷史和現(xiàn)在？
潘石屹：絕大多數(shù)的人都是有愛心，有同情心的，這幾天大多數(shù)人都在為日本人擔心，為他們祈禱。但總有很少部分人，他們是病人，或者幼稚的人，在災難面前幸災樂禍。這種人每個*都有，但只是很少的一部分。
@紫什么 ：你怎么看這次日本地震引發(fā)的核泄漏，你微博上提到天堂能源和地獄能源，你如何看待核能的利用？
潘石屹：有人把能源劃分為兩類能源：天堂的能源，如風能、太陽能，潮汐能；另一種能源是地獄的能源，如石油、煤炭，天然氣。我不知道這種劃分對不對，但我們在利用能源方面，像核能，一定要非常小心，避免由于不慎引起地獄之火。
在地震和海嘯面前，很多房子沒有散架，日本的建筑質量值得我們學習
*的建筑質量和日本有很大差距
@探路者zh ：*對保障性住房要求不達標不驗收，你覺得能很好的執(zhí)行嗎？另外因為這次日本地震，會不會對地產商有一些影響，比如商品房的質量問題？
潘石屹：任何住房的質量都關系到生命安全，但一定要有一套機制去保證。*的房地產市場發(fā)展十幾年，造就了一批幾百萬人的開發(fā)商的隊伍，這些隊伍有一定的經驗積累，對設計、招標、施工、驗收的管理等積累了一套比較成型的制度。
未來三年，*要大規(guī)模建立保障性住房，一定不要由一支新的隊伍，從零開始，重新開始探索，要充分利用現(xiàn)有開發(fā)商積累十幾年的經驗和制度。這一點我認為對保證保障性住房的質量是有好處的。
@路人250 ：日本的多層、中高層甚至高層建筑，在材料與抗震技術措施上與*有何顯著差別？
潘石屹：我們看到汶川地震和日本這次地震后建筑倒坍的畫面是完全不同的。國內的建筑，尤其農村的建筑缺乏基本的結構，沒有水泥的圈梁和必要的柱子，都是用磚頭砌起來的，地震后成了碎塊。
日本的房子在巨大的地震和海嘯面前，我們看到一座房子沖到橋梁上，但房子還沒有散架；一架游艇壓倒在一座房子上，房子也沒有倒塌。*的建筑質量和日本的建筑質量還是有很大差距的，這些都是需要我們反省和學習的地方。
@telee ：請問潘總，您認為目前*大部分的建筑，其建筑質量與建筑水平如何？在世界上處于一個什么樣的位置？
潘石屹：*一些大城市商品房建設的水平和質量已經和世界先進水平處在同一位置，但*建筑質量的水平參差不齊，尤其很多沒有受到質量監(jiān)管的房子，農民自建房，大量的小產權房，這些房子的建設都是游離于*建筑質量監(jiān)督體系之外，房子的質量一般都很差，也很容易出質量問題。
@孑然一身 ：請問潘總，SOHO的項目經得住幾級地震？*整體的房產抗震水平又大約在什么水平？
潘石屹：SOHO*所有的項目都是嚴格按照*頒發(fā)的規(guī)范去設計、建設的，達到抗震烈度八度設防。
@河蟹的馬甲 ：對于從開發(fā)商到設計公司，施工公司，監(jiān)理公司的層層外包，如何把控質量？尤其是施工，外包到*都是工程隊了。
潘石屹：開發(fā)商通過外包把社會上*秀的設計、施工、材料、設備、監(jiān)理單位匯集起來是好事，是專業(yè)化的分工，建房子需要各個工種和專業(yè)公司的配合。如果一個小而全的公司，什么事情都自己來做，它的質量是最沒有保證的。但在施工過程中切忌轉包，把工程層層轉包下去，這樣就沒有辦法去把控質量了。
@良言88 ：經濟利益決定了開發(fā)商和建筑商合謀使用劣質的、不達標的建筑材料，像昨天315曝光的外墻保溫材料，而將管*、監(jiān)理*不能起到應有的作用似乎是更大的問題。如何才能讓老百姓住上放心房呢？
潘石屹：建筑質量和食品質量一樣，都關系到人的生命安全。因采用不合格的保溫材料，在北京和上海都發(fā)生了重大火災，CCTV新址和上海教師公寓都是因外墻保溫材料引起的。作為開發(fā)商，每種材料、每個設備的選擇都要合乎標準。*應加大對采用這些劣質材料的處罰力度，才能夠阻止這些弄虛作假、以次充好的行為。
SOHO*所有項目的抗震設防烈度為8度
嚴厲的政策將脫韁的野馬拉回來！
@張敏同學 ：*要求各地于一季度制定房價控制目標，但到目前為止，真正出臺的城市寥寥無幾，對地方*來說，“控制房價”本身就是個比較難的任務。請問潘總，您認為合理的房價控制目標應該如何確定？
潘石屹：三月末，各個城市房價的控制目標都會出臺，但誰也不愿*個出臺，成為眾矢之的。我估計每個城市房價的控制目標在去年房價基礎上最多加上CPI的增長幅度，如果去年的房價按100計算，各個城市房價的控制目標應該在100-110之間。各個城市房價控制目標會集中在本月末的幾天出臺。
@ivylaureate ：我是*證券報林喆，保障房現(xiàn)在是房地產業(yè)界最關注的話題之一，十二五期間，保障房建設將大躍進，如果計劃能完成，保障房與商品房的格局將發(fā)生什么樣的？
潘石屹：十二五期間，尤其是十二五的前三年，*的房地產市場將會在格局上發(fā)生重大的改變，即將原來商品房占市場90%以上的份額，轉變?yōu)楸Ｕ闲宰》砍^一半的份額。這將對整個行業(yè)、開發(fā)商和房地產市場是一個重大的調整，而這調整將會在未來三年之內完成。
@Cheryl瓶子 ：3月以來，北京、上海、廣州各地開發(fā)商相繼打折促銷，看來這次房價真的降下來了，成交量暴跌，這局面是*想看到的嗎？市場下一步會往哪走？
潘石屹：國八條出臺之后，一線城市住宅成交量都在大幅下滑，北京上海是下跌幅度*的兩個城市。但昨天北京當日成交又突破了300套，達到去年的平均水平。仔細分析這300套成交的房子中，有近100套房子是某個項目按21000元單價銷售的，這實際上比以前25000元有了很大的折扣。未來房地產市場的走勢還有待觀察。
@土豆拉斐爾 ：我聽社科院一位研究人員說，接下來重點城市、重點區(qū)域可能會出臺“限價”政策，而且已在制定當中，潘總是否有所耳聞？如何看待“兩限”之后可能到來的“三限”？
潘石屹：*正在對房地產實施前所未有、非常嚴厲的調控政策，這些政策從表面上看似乎都不市場化，尤其是限價、限購政策。但這幾天我私下與一些有遠見的開發(fā)商交談，他們認為這也很有必要，過去幾年的房地產市場像匹脫韁的野馬，*就是由這種看似不盡合理、十分嚴厲的政策將這匹脫韁的野馬試圖拉回到正常范圍。
@老王他老婆 ：我是財新傳媒記者李慎。請問，大規(guī)模的保障房計劃對開發(fā)商造成的心理壓力和實際壓力究竟有多大，目前是否應該考慮轉型，或是參與保障房建設又或部分轉型做商業(yè)、零售？
潘石屹：3600萬套保障性住房的建設，不光對開發(fā)商心理壓力很大，實際來自市場的壓力也很大，有超過一半的市場份額將由保障性住房占領。我接觸到的住宅開發(fā)商他們都感覺壓力很大，也都在積極想辦法考慮轉型，一是參加*保障性住房的建設，希望*能夠有明確的參加保障性住房建設的條件。
第二，也有部分考慮轉型到商業(yè)地產、旅游地產方面的開發(fā)，但這種轉型是要時間的，一般需要三年以上時間才能從土地的購買、隊伍的建設等方面完成真正的轉型。
@曬了又曬 ：*人大代表、天津市市長黃興國日前表示，天津的房價已經控制住了。目前，天津中心城區(qū)商品房的均價在每平米12000元左右。請問潘總，天津能控制住，北京能控制住嗎？天津有能力控制在均價12000，北京有能力控制在多少以內？
潘石屹：天津的房價能夠控制，北京乃至*每個城市的房價都可以得到控制。*已經出臺了最嚴厲的政策，包括限價、限購的政策，房價不可能再控制不住。至于每個城市房價控制的目標，本月底都會公布。
@莎莎lisa2010 ：上月北京CPI漲幅5.3%創(chuàng)29月來新高，房租上漲是主因?！跋拶彙钡暮暧^調控政策抑制了買房需求，抬高了租房需求，房租上漲，*又要調控房租，這樣兩頭壓，市場不是徹底扭曲了嗎？
潘石屹：的確在房地產市場是按下葫蘆起來瓢，要限制住房的購買，租金的價格就會上漲，房租的價格又是CPI重要組成部分，CPI的漲幅就創(chuàng)新高。但從總體來看，由于住房價格過去幾年快速上漲，衡量房地產市場一個很重要的指標——租金回報率已經降得很低。
北京上海的租金回報率大約是2%，世界其它一些主要城市的租金回報率都在7%—8%，要讓這個指標能夠回歸到正常范圍，就要控制房價，讓租金價格上升，這樣租金回報率的指標才會提高。
@freakcherry ：溫家寶在回答記者問時說，我們正在貫徹關于積極穩(wěn)妥地實行戶籍制度改革，讓符合條件的農民工進城落戶，你如何評價？
潘石屹：*的這種改革是朝著一個更加公平、公正的社會發(fā)展。公平、公正的社會就是一個沒有歧視、沒有偏見的社會?，F(xiàn)在城鄉(xiāng)之間的差別，對農民的偏見是我們社會中*的問題。*的戶籍改革政策是一個進步的政策。
3月末各城市的房價控制目標都會出臺
